Jak wybrać działkę pod budowę domu – wszystko co musisz wiedzieć: część 2/3 media na działce
- Magdalena Będkowska
- 17 cze 2023
- 6 minut(y) czytania
Zaktualizowano: 12 sie 2023
Niniejszy artykuł jest kontynuacją poradnika: Jak wybrać działkę pod budowę domu: część 1/3. Jeżeli jeszcze nie zapoznałeś się z częścią pierwszą, to zachęcam zacząć od tego właśnie artykułu. Link do części 1.
W pierwszym wpisie omówiłam sprawy dotyczące przeznaczenia terenu i planowania przestrzennego, sąsiedztwa i drogi dojazdowej. W tym z kolei skupię się na mediach na działce. Nie będzie łatwo, ale zachęcam do poświęcenia temu artykułowi swojego czasu, ponieważ znajdziecie tu wiele przydatnych informacji.
Jak czytać mapę
Aby zrozumieć moje późniejsze rozdziały przedstawiam, jak czytać mapę do własnych analiz:
wodociągi - zaznaczone na niebiesko, na linii pojawia się "w" i liczba. Liczba to średnica rury w milimetrach
kanalizacja sanitarna - zaznaczona na brązowo, na linii pojawia się "ks" i liczba. Liczba to średnica rury w milimetrach
kanalizacja deszczowa - zaznaczona na brązowo, na linii pojawia się "kd" i liczba. Liczba to średnica rury w milimetrach
linia elektroenergetyczna (czyli prąd) - zaznaczona na czerwono, na linii pojawia się "eN" i litera. Litera odpowiada w uproszczeniu, czy np. jest to linia niskiego napięcia (eN), czy średniego napięcia (eS)
Sieć telekomunikacyjna (czyli np. Internet) - zaznaczona na pomarańczowo, na linii pojawia się "t"
Sieć ciepłownicza (ciepło miejskie) - zaznaczona na różowo, na linii pojawia się "c" i liczba. Liczba to średnica rury w milimetrach.
Często zdarza się, że mapa jest czarno - biała, wtedy szukamy powyższych literek na liniach.
Twoja analiza krok po kroku - media na działce
1. Przy robieniu analizy działki, którą chcemy kupić warto otworzyć sobie mapę z sieciami. Jeśli nie otrzymaliśmy takiej od sprzedającego, to można ją znaleźć na geoportalu: https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html
Na tej stronie po prawej stronie w sekcji: "zawartość mapy" należy zaznaczyć na liście: "uzbrojenie terenu".
2. Znajdź swoją działkę i zwróć uwagę, gdzie przebiega (jeśli w ogóle jest) sieć:
wodociągowa
kanalizacji sanitarnej
linie elektrenergetyczne
telekomunikacyjna
3. Na geoportalu w lewym górnym rogu kliknij analizy > pomiary > mierz odległość.
Takim narzędziem zmierz odległość wszystkich sieci do działki, którą analizujesz.
Woda
Najbardziej optymalną i pewną sytuacją jest możliwość włączenia się do sieci wodociągowej. Takie rozwiązanie jest najmniej problemowe, ponieważ to wodociągi są odpowiedzialne za ewentualne usterki na sieci i ich naprawy. Najczęściej właściciele podłączonych do sieci domów są zwolnieni z działania w tej kwestii (o ile problemy nie wydarzyły się na ich terenie oraz na ich instalacji).
Co w przypadku, gdy nie ma sieci wodociągowej lub jest w większej odległości od działki? Jeżeli sieć wodociągowa jest, ale nieco dalej od terenu inwestycji to występując do zakładu wodociągów o przyłączenie do sieci najprawdopodobniej narzucą wykonanie sieci wodociągowej na całym odcinku na koszt wnioskującego (inwestora) i nakażą przekazanie sieci na własność zakładowi wodociągów. Nie brzmi to najlepiej, ale z reguły jest możliwość podpisania umowy, że przyszli Inwestorzy na sąsiednich działkach, którzy w przyszłości będą chcieli się włączyć do powstałego odcinka sieci będą zobligowani do zwrotu budującemu sieci części poniesionych kosztów. Innymi słowy – właściciele okolicznych gruntów prawdopodobnie zwrócą część kosztów za realizację sieci, jeśli oczywiście będą chcieli się do niej włączyć.
A teraz odwracając sytuację - możliwe, że kupując działkę widzisz na mapie, że zaraz obok w drodze przebiega sieć wodociągowa. Może się okazać, że jakiś sąsiad zrealizował ją na swój koszt i ma podpisaną umowę z zakładem wodociągowym, w której zawarte jest, że osoby włączające się do sieci muszą zwrócić część jego poniesionych kosztów. Taka sytuacja częściej się zdarza, gdy sieć przebiega po prywatnej drodze dojazdowej.
Jeżeli jednak nie chcemy lub nie możemy włączyć się do sieci wodociągowej to pozostaje nam wykonanie studni. W obecnych czasach raczej rzadko wykonuje się studnię płytką (do 15 m) metodą kopaną, ze względu na duże ryzyko znacznego zanieczyszczenia wody powierzchniowej. Lepszym i wygodniejszym rozwiązaniem z reguły jest wykonanie studni wierconej, dzięki której można czerpać wodę z podziemnego zbiornika warstwy wodonośnej.
Czy wszędzie jest woda podziemna, z której można czerpać wodę na cele bytowe? Myślę, że bardziej odpowiednim pytaniem jest: jak głęboko znajduje się odpowiednia warstwa wodonośna?
Zasadniczo granica opłacalności wiercenia studni jest dla każdego inwestora indywidualna. Każdy bowiem jest gotowy zapłacić inną cenę za dowiercenie się do gruntu wodonośnego.
Koszt wywiercenia studni w terenie górzystym (z możliwością wiercenia w skale) wynosił w 2021 r. ok. 250 zł/mb odwiertu. Do tego trzeba doliczyć koszt pompy, rur i wszystkich innych niezbędnych urządzeń do pompowania wody. Z punktu widzenia ustawy Prawo Wodne odwierty przekraczające 30 m wymagają uzyskania dodatkowych formalności.
Warto zorientować się, czy na okolicznych działkach dowiercono się do warstwy wodonośnej i na jakiej głębokości? Jeżeli sąsiedzi wokół dowiercili się - nasze szanse na wodę wzrastają. Warto jednak pamiętać, że nie jest to pewnik. Miałam okazję spotkać się z sytuacją, gdzie na osiedlu domków jednorodzinnych przy całym szeregu domów dowiercono się do warstwy wodonośnej na głębokości ok. 30 m, a przy ostatnim domu z rzędu już tej wody nie odnalaziono.
Biorąc powyższe pod uwagę – wyraźnie widać, że sprawa studni nie jest taka oczywista i że istnieje pewne ryzyko.
O szukaniu wód podziemnych na cele bytowe opowiadam w tym artykule.
Kanalizacja sanitarna
W pierwszej kolejności sprawdź zapisy MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy dot. sposobu odprowadzenia ścieków.
Podobnie jak w przypadku wodociągów- najwygodniejszą sytuacją jest, gdy sieć kanalizacji sanitarnej przebiega przy działce i można się do niej włączyć. Okoliczności realizacji fragmentu sieci kanalizacji sanitarnej (gdy istniejąca nitka znajduje się w pewnej odległości od nas) – są dokładnie takie jak w przypadku realizacji wodociągu (patrz rozdział wyżej).
Jeżeli nie ma możliwości włączenia się do sieci kanalizacji sanitarnej to można zastosować to, co jest wpisane w MPZP / DWZ. Mamy takie rozwiązania:
szambo (bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe) - rozwiązanie uniwersalne. Minusem jest konieczność przyzwyczajenia się do organizacji wywozu ścieków przez wozy asenizacyjne.
przydomowa oczyszczalnia ścieków - nie we wszystkich gruntach jest możliwa. W bardzo dużym uproszczeniu: niektóre grunty są przepuszczające wodę (jak np. piaski), a niektóre są nieprzepuszczające wodę (jak np. gliny). Przydomowa oczyszczalnia ścieków polega na tym, że po oczyszczeniu ścieków woda jest rozsączana w grunt – i tutaj koniecznie – w grunt przepuszczający wodę (woda spływa coraz głębiej). Gdyby chcieć rozsączać wodę w grunty nieprzepuszczalne (jak np. glina) to nie byłoby to możliwe - cała woda zmiękczałaby powierzchniową glinę robiąc bagno. Teoretycznie można wymienić część gruntu nieprzepuszczalnego na przepuszczalne piaski, ale należy pamiętać, że ta woda nie wpłynie w głąb w grunt tylko będzie musiała odparować górą. Przydomowa oczyszczalnia jest jednak mniej uciążliwa w obsłudze niż szambo.
Podsumowując – brak sieci kanalizacji sanitarnej nie jest tak ryzykowny, jak brak wodociągu bowiem są pewne rozwiązania, które w ostateczności zawsze można wykonać w granicach rozsądnych kosztów.
Kanalizacja deszczowa
Na samym początku należy sprawdzić, co jest wpisane w MPZP / DWZ w zakresie odprowadzenia wód deszczowych.
Jeżeli nie ma bezwzględnego zapisu o konieczności odprowadzenia wód deszczowych do sieci kanalizacji deszczowej w drodze – to nie włączaj się do niej!
Jako architekt czuję odpowiedzialność za wpływ inwestycji na środowisko. Nadmierne odprowadzanie deszczówki do sieci bardzo osusza tereny odwadniane, a z drugiej strony powoduje powodzie tam, gdzie woda jest zrzucana. Zachowanie wody na terenie działki korzystnie wpływa na samopoczucie i jest lepsze dla roślin i małych zwierząt.
Minimalne działanie inwestora to odprowadzenie deszczówki z dachu na teren własnej działki (z zachowaniem ostrożności, żeby nie zalewać sąsiednich działek). Jednak warto rozważyć też inne możliwości:
jeżeli planuje podlewać ogród - możliwe jest zrealizowanie podziemnego szczelnego zbiornika na deszczówkę (takie jak np. szambo), z którego można czerpać wodę do podlewania ogrodu - oszczędność wody
bardzo korzystnym dla mikroklimatu jest stworzenie naturalistycznego stawu. Oczywiście wielkość musi być na tyle duża, żeby zmieścić wodę opadową z nawalnych deszczów. To rozwiązanie jest możliwe jeżeli powierzchnia działki jest odpowiednio duża, ale ma bardzo dużo korzyści.
Sieć telekomunikacyjna
Internet w domu to obecnie standard. Uwarunkowania są korzystne, gdy sieć telekomunikacyjna (kabel telekomunikacyjny albo i światłowód!) jest w drodze przy działce. Jego brak nie jest jednak dużym problemem, ponieważ można skorzystać z internetu radiowego, który być może nie jest aż tak niezawodny, ale umożliwia dostęp do sieci.
Prąd
Warto skontrolować, w jakiej odległości znajduje się sieć elektroenergetyczna. W zależności od dystrybutora sieci koszty nieznacznie różnią się między sobą. Np. Tauron nalicza standardowo stawkę za moc przyłączeniową (a nie odległość). Realizacja przyłącza do 200 m jest w cenie j/w. Później za każdy metr ponad pierwsze 200 m jest dodatkowa opłata. Nie są to jednak duże kwoty - najczęściej rzędu kilku tysięcy całościowo za przyłączenie.
Sieć ciepłownicza i gazowa
Obecność sieci ciepłowniczej czy gazowej daje dodatkowe możliwości zapewnienia ogrzewania budynku, jednak z punktu widzenia kupna działki nie ma tak decydującego znaczenia, gdyż może je z powodzeniem zastąpić pompa ciepła, która jest stosunkowo ekonomicznym i ekologicznym rozwiązaniem, mimo nieco wyższej ceny początkowej.
Podsumowując - w mojej ocenie najistotniejszymi sieciami z punktu widzenia redukcji ryzyka są wodociągi i prąd. Naturalnie brak wodociągów nie przekreśla zupełnie działki - trzeba liczyć się po prostu z pewnym ryzykiem w związku brakiem wiedzy co do głębokości warstwy wodonośnej na tym terenie. Niekiedy sprawdzana jest głębokość zalegania wody przed zakupem działki - tutaj Inwestor decyduje indywidualnie, jak chce zrobić.
W przypadku, gdy w bliskiej odległości analizowanej działki nie ma jakichś sieci to warto się zastanowić pod swoim kątem czy pewne niedogodności są do przyjęcia.
Zapraszam do przeczytania ostatniej części poradnika dot. wyboru działki pod dom jednorodzinny > Tutaj
Komentarze