Jak wybrać działkę pod budowę domu – wszystko co musisz wiedzieć: część 1/3.

Wybór właściwej działki pod budowę jest zawsze bardzo trudną decyzją.

Często działka na pierwszy rzut oka sprawiająca wrażenie niezwykle atrakcyjnej, po dogłębnej analizie okazuje się bardzo problematyczna lub wręcz niemożliwa do zabudowy zgodnie z naszym zamierzeniem.

Przy analizie nieruchomości należy wziąć pod uwagę wiele różnych czynników, takich jak ustalenia miejscowego planu, dostęp do drogi publicznej i mediów.

Piękne widoki to nie wszystko, na co musisz zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej

Pracując nad projektami budynków jako architekt i potem na etapie ich realizacji nierzadko spotykam się z różnymi „utrudnieniami” wynikającymi ze specyfiki danej działki. Oczywiście wiele działek jest bezproblemowych, ale zaskakująco sporo nieruchomości gruntowych ma jakieś „utrudnienia”. Niektóre problemy zwiększają koszt całości inwestycji, a niektóre są na tyle uciążliwe dla nowych właścicieli, że szybko chcą się wyprowadzić.

Jednocześnie chciałabym podkreślić, że każdy człowiek jest inny i każdy inaczej podchodzi do ryzyka i pewnych niedogodności, dlatego w mojej ocenie w wielu kwestiach nie ma sytuacji zero-jedynkowej: warto – nie warto.

Odpowiadając na często zadawane mi przez Inwestorów pytanie: "jak wybrać działkę pod budowę domu?" zachęcam zapoznać się z moimi 3 artykułami na ten temat i ocenić nieruchomość indywidualnie. Wpisy podzieliłam na 3 części, ze względu na wielkość zagadnienia.

Spis treści:

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

Brak MPZP - Warunki Zabudowy, grunty rolne i leśne

Istniejące sąsiedztwo

Dostęp działki do drogi publicznej

---

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

Podstawową i pierwszorzędną kwestią do analizy jest rozpoznanie, czy na terenie działki jest obowiązujące MPZP, czy nie.

Jeżeli tak, to jest to najkorzystniejsza sytuacja: należy dokładnie przeczytać zapisy w części opisowej całego MPZP, a także odszukać na rysunku MPZP swoją działkę. Należy zwrócić szczególną uwagę na:

• przeznaczenie terenu –  czy jest zgodne z naszymi planami? Np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna?

• czy na działce nie ma też innej funkcji? Np. Czy w MPZP nie jest planowana droga przez środek działki albo stacja transformatorowa?

• ograniczenia w zabudowie: np. wielkość budynku, wysokość, ilość kondygnacji;

• czy działka nie znajduje się w strefie ochronnej? Mogą to być m.in.: Strefa ochronna wału przeciwpowodziowego, cmentarza itd. W dużym uproszczeniu: jeżeli w opisie MPZP jest mowa o jakiejkolwiek strefie, na której są ograniczenia w zabudowie lub nie można się w ogóle budować to trzeba koniecznie sprawdzić na rysunku MPZP, gdzie ta strefa się znajduje (najpierw w legendzie sposób oznaczenia, a później na planie odszukać tę strefę).

• na rysunku (na terenie działki) – warto sprawdzić, czy nie ma jakichś symboli i innych oznaczeń. Jeśli tak to w legendzie musi być oznaczenie danego symbolu.

• jakie jest przeznaczenie działek w najbliższym otoczeniu? To, że teraz działka znajduje się na pięknej łące, nie znaczy, że zawsze tak będzie. Warto sobie wyobrazić, że cały teren jest zabudowany i użytkowany zgodnie z MPZP i ocenić, czy tak nam odpowiada.

Na koniec tego punktu jeszcze jedna rzecz: krąży po internecie wprowadzająca w błąd informacja: "jeżeli nie odpowiada ci zapis w MPZP – wystąp o zmianę MPZP”. Oczywiście istnieje możliwość złożenia wniosku o zmianę MPZP, ale wprowadzenie zmiany nie jest takie proste. Procedura jest bardzo czasochłonna (trwa ok. rok), kosztowna dla gminy i jeżeli nie ma bezwzględnych podstaw do wprowadzenia, zapewne dostanie się odmowę.

O zmianę MPZP raczej występują więksi inwestorzy – przedsiębiorcy, na których przyciągnięciu bardzo zależy gminie.

Dlatego, jeśli szukasz działki pod swój dom lepiej założyć, że Twoja Inwestycja będzie musiała być zgodna ze wszysykimi zapisami w MPZP.

Brak MPZP - co wtedy?

W przypadku braku MPZP, żeby móc wybudować dom należy wystąpić o Decyzję o Warunkach Zabudowy.

To nie jest tak, że dla każdej działki mogą być wydane warunki zabudowy zezwalające na budowę domu. Urzędnicy analizują wtedy okolicę działki - w odległości nie mniejszej niż trzykrotność szerokości frontu działki oraz nie mniejszej niż 50 m.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na klasoużytek gruntu w ewidencji. Ochronie podlegają grunty rolne (R) i leśne (Ls). Jeżeli są to grunty leśne, to bez MPZP nie ma możliwości ich zabudowy.

Jak to się ma do gruntów rolnych? Istnieje możliwość zabudowania takich działek w oparciu o Decyzję o Warunkach Zabudowy (bez MPZP) dla terenów o klasie rolnej: IV, IVa, IVb, V, VI.

Wprowadzono również możliwość zabudowy działek o klasie I-III bez MPZP (na warunkach zabudowy), ale muszą zostać spełnione łącznie poniższe warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (definicja obszaru zwartej zabudowy – rozumie się przez to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m deficja zwartej zabudowy – rozumie się przez to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m)

• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej

• położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej.

Aby mieć pewność, że uzyska się pozytywną decyzję zawsze sugeruję przyszłym Inwestorom, aby wystąpli o warunki zabudowy przed kupnem działki (aby uzyskać decyzję nie trzeba być właścicielem gruntu), a ze sprzedającym można podpisać umowę przedwstępną.

Istniejące sąsiedztwo

Czy w niedalekim otoczeniu są jakieś zakłady generujące hałas?

Może jest kamieniołom w pobliżu?

Czy tereny sąsiedzkie są użytkowane rolniczo?

Może niedaleko znajdują się duże budynki inwentarskie albo wysypisko śmieci?

Należy zwrócić szczególną uwagę na sąsiedztwo. To, że w weekend jest cisza i spokój nie znaczy, że w dni robocze jest tak samo. Próba ucieczki z miasta do "sielskiej i cichej wsi" często kończy się rozczarowaniem.

Dostęp działki do drogi publicznej

Bardzo ważna jest też analiza dostępu do drogi.

Czy działka znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej? Czy dostępna jest z drogi prywatnej? W tym aspekcie trzeba przeanalizować 2 sprawy.

Pierwszy aspekt to w jaki sposób jest wykonana droga dojazdowa? Czy jest ona tylko wydzielona geodezyjnie, a fizycznie nie jest wykonana? Zgodnie z obowiązującymi przepisami do działki budowlanej i do budynku musi zostać doprowadzony utwardzony dojazd i dojście.

Utwardzony dojazd to znaczy co najmniej tłuczeń / kruszywo. Rozjeżdżony grunt (klepisko) to nie jest utwardzony dojazd. Kiedyś starostwa nie specjalnie egzekwowały ten wymóg dla domów jednorodzinnych. Jednak coraz częściej spotykam się, że wymagane jest, aby droga dojazdowa była zarówno zaprojektowana jak i wybudowana. Starostwo ma podstawę, aby wydać decyzję odmowną na pozwolenie na budowę domu do czasu zaprojektowania drogi dojazdowej do działki.

Warto zwrócić uwagę, że minimalna szerokość działki stanowiącej dojście i dojazd powinna wynosić 5 m.

Drugi aspekt. Mając powyższe na uwadze – jeżeli do naszej działki jest doprowadzona niepubliczna droga dojazdowa, to pytanie brzmi:

Kto jest lub będzie współwłaścicielem działki?

Ilu będzie współwłaścicieli?

Jeżeli droga wymaga wybudowania lub zaistnieje konieczność wybudowania sieci – należy mieć zgodę współwłaścicieli na roboty budowlane. Z mojego doświadczenia często pojawiają się problemy z dogadaniem się z sąsiadami na realizację tych inwestycji w szczególności jeśli w grę wchodzi również partycypowanie w kosztach. Niestety później bardzo często nie dochodzi do realizacji dojazdu przez bardzo długi czas i codziennością ludzi mieszkających na tych działkach jest przejazd po dziurawym klepisku z kałużami i błotem.

Dlatego z punktu widzenia prostoty formalnej i ustanowienia minimalnych standardów życia jestem zdania, że osoba, która dzieli swoje działki i tyczy drogę dojazdową powinna przed sprzedażą doprowadzić fizycznie sieci oraz wybudować drogę i dopiero później sprzedawać działki z nałożeniem stosowanej dopłaty za realizację infrastruktury. Oczywiście należy pamiętać, że skoro będzie po niej jeździć ciężki sprzęt budowlany, nośność drogi powinna uwzględniać odpowiednio większe obciążenia.

Takie działanie bardzo ułatwia życie przyszłym mieszkańcom terenu i zapewni minimalne standardy jak dojazd do domu po drodze.

Dalszą część poruszonego tematu znajdziesz w 2 części tutaj.

W razie wątpliwości przed zakupem warto zasięgnąć opinii architekta lub prawnika.