Jak wybrać działkę pod budowę domu – wszystko co musisz wiedzieć: część 3/3 grunty i tereny zalewowe
- Magdalena Będkowska
- 25 cze 2023
- 3 minut(y) czytania
Ostatnia trzecia część poradnika o tym, jak wybrać działkę pod budowę domu.
Jeżeli jeszcze nie zapoznałeś się z częścią pierwszą, to zachęcam zacząć od tego właśnie artykułu i póżniej do części drugiej poświęconej mediom.
Do tej pory przedstawiłam zagadnienia dotyczące m.in. MPZP/DWZ, drogi dojazdowej oraz mediów. W tej części nakreślę takie tematy jak: geologia, ukształtowanie terenu i tereny zalewowe (tereny zagrożone powodzią).
Geologia
Jaki wpływ mogą mieć grunty na koszty budowy? Otóż bardzo duże. Klasyczne fundamenty (fundamenty bezpośrednie) muszą być posadowione na gruncie nośnym. Grunty nośne mogą zalegać na różniej głębokości, więc jeśli zaobserwuje je się na głębokości np. 3 m poniżej poziomu terenu to fundamenty albo muszą zejść na te 3 m albo trzeba wymienić cały grunt nienośny (na wys. ok 2 m), zagęścić (w razie konieczności dozbroić) i wtedy można posadowić fundamenty na klasycznej głębokości. Warto wspomnieć, że wymiana gruntów nie jest też bardzo tania. Czasem grunt nośny jest tak głęboko, że nieopłacalne jest stosowanie fundamentów bezpośrednich, a lepiej wykonać pale. Co istotne - niestety nie można polegać tylko i wyłącznie na informacji sąsiadów „jak oni mieli”, bo grunt może być bardzo różnorodny.
Przypomina mi się pewna sytuacja, z którą się spotkałam parę lat temu: pusta, ale dość duża działka znajdująca się w środku wsi, gdzie sąsiednie budynki posadowione były na normalnej głębokości ok 1 m poniżej poziomem terenu. Po wykonaniu odwiertów geologicznych okazało się, że na tej jednej działce grunty nośne stwierdzono dopiero na głębokości 8 m! Geolog po przejrzeniu map geologicznych stwierdził, że w tym miejscu był kiedyś staw- stąd takie warunki gruntowe. Inwestor zmuszony był wykonać droższe mikropale, bo koszt wymiany gruntów był zbyt wysoki.
Przed kupnem działki warto wykonać opinię geotechniczną. Odwierty powinny być wykonane w miejscu planowanego budynku (najlepiej, jeśli projektant wskaże miejsca odwiertów). Na dalszym etapie można tę opinię wykorzystać przy projektowaniu budynku, więc nie będzie to dodatkowy koszt.
Ukształtowanie terenu
Niewątpliwie na zwiększenie kosztów budowy wpływa również ukształtowanie terenu. Najtaniej wychodzi gdy działka jest względnie płaska oraz gdy grunt nośny jest stosunkowo płytko.
Co gdy działka jest ze spadkiem? Jeżeli chcieć wykorzystać standardowy projekt budynku to najpewniej wyjdzie to dużo drożej. Ale niekoniecznie musi tak być.
Aby nie wpakować się w bardzo duże koszty budowy na skarpie należy wybrać odpowiedni projekt i starać się wykorzystać to, co i tak musimy najprawdopodobniej zrobić – wysokie ściany fundamentowe.
Przy wyborze projektu na skarpie warto kierować się takimi zasadami (o ile umożliwia to MPZP):
budynek powinien być na planie prostokątnym o niedużej szerokości;
budynek powinien być usytuowany równoległe do poziomic spadku;
minimalizowanie powierzchni zabudowy (obrysu budynku) i lokalizowanie powierzchni użytkowej na poddaszu i piwnicy.
lokalizowanie budynku względnie blisko drogi dojazdowej.
Biorąc powyższe punkty pod uwagę najprawdopodobniej istnieje możliwość zmieszczenia całego potrzebnego programu funkcjonalnego nie zwiększając znacznie całościowych kosztów budowy (choć najprawdopodobniej koszt budowy domu na skarpie będzie mimo wszystko wyższy niż na płaskiej działce). Planujemy z Oskarem zrobić kilka projektów gotowych domów na skarpie, więc jeśli jesteś zainteresowany, śledź naszą stronę.
Duże znaczenie mają tutaj również grunty, o których pisałam rozdział wyżej. Jeżeli są to tereny górskie, to trzeba mieć na uwadze, że może występować skała, w której niemożliwe lub bardzo trudne będzie zrobienie piwnicy.
Co do posadawiania domu na płycie fundamentowej – istnieje taka możliwość, ale wiąże się to z pewnymi ograniczeniami:
aby mieć poziom „0” budynku (parteru) na optymalnej wysokości należałoby częściowo posadowić płytę na nowym nasypie – a taki nasyp trzeba odpowiednio wzmocnić (zabezpieczyć), np. geosynetykami. Niewykonanie wzmocnienia skarpy może doprowadzić do wyporu gruntu i nawet do katastrofy budowlanej;
można posadawiać płytę w całości na gruncie rodzimym, ale wtedy musimy znacznie obniżyć poziom „0” budynku (parteru) i budynek robi się w większym „dołku” z jednej strony.
Podsumowując ten punkt: teren pochyły zwiększa koszty budowy, lecz odpowiedni projekt może je zminimalizować i urzeczywistnić realizację domu na takim terenie
Tereny zalewowe
Przed zakupem działki warto skontrolować, czy działka znajduje się na terenie zagrożonym powodzią.
Aby to sprawdzić należy wykonać poniższe kroki:
Wejdź na https://wody.isok.gov.pl > kliknij „obywatel”
Z prawej strony w „Zawartość mapy” kliknij zakładkę „Serwisy”
Zaznacz pozycję: „Obszary szczególnego zagrożenia powodzią” oraz „Działki”
Znajdź swoją działkę.
Tereny zagrożone powodzią oznaczone są na niebiesko. Po kliknięciu lewym przyciskiem myszy na działkę powinna pojawić się informacja o arkuszu mapy. Jeśli widnieje wiersz o nazwie: „OSZP” (obszar szczególnego zagrożenia powodzią) to są to tereny, na których takie ryzyko występuje.
W mojej ocenie nie powinno się w ogóle budować na terenie zagrożonym powodzią, aczkolwiek Prawo Budowlane i Prawo Wodne dopuszczają taką możliwość. Lokalizowanie obiektów budowlanych na terenie szczególnego zagrożenia powodzią wymaga dodatkowych formalności wynikających z „Prawa Wodnego”.
Więcej informacji na ten temat znajdziesz na tej stronie.
Podsumowując całość czyli wszystkie trzy części – mój sposób na analizę działek pod zakup nie jest błyskawiczny. Niewątpliwie wymaga dość obszernej analizy, ale minimalizuje ryzyko w dalszym procesie formalnym i realizacyjnym. Jeżeli mieliście jeszcze jakieś utrudnienia w trakcie procedowania pozwolenia na budowę lub realizacji – dajcie znać w komentarzu lub w wiadomości mailowej.
Komentarze